Versorgungssperren gegen den Wohnungseigentümer und ggf. den Mieter von Wohnungseigentum

Gerät ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung der von Ihm aufgrund des Wirtschaftsplan geschuldeten Beiträge (Wohngeld) in Verzug kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihn nach gefestigter Rechtssprechung eine sog. Versorgungssperre beschließen. Sie
hat zum Ziel, die Belieferung der Eigentumswohnung mit Wasser, Gas- oder Heizwärme zu unterbrechen. Voraussetzung für die Verhängung ist einer Versorgungssperre ist ein nicht unerheblicher Zahlungsrückstand des Wohnungseigentümers mit mehr als sechs Monatsraten angesehen (BGH v. 10.6.2005 – V ZR 235/04; 438; LG München I v. 8.11.20110 – 1 S 10608 / 10).

Zweck der Versorgungssperre ist es, sicherzustellen, dass der säumige Wohnungseigentümer keine Versorgungsleistungen in Anspruch nimmt, ohne die hierfür anteilig auf ihn entfallenden Beiträge (Vorauszahlungen) zu leisten. Sie ist ein Druck- und Sicherungsmittel der Gemeinschaft (BGH a.a.O.). Sie geht über die dem Verwalter durch Gesetz und Gemeinschaftsordnung eingeräumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinaus und bedarf daher eines Beschlusses der Mitglieder in der Gemeinschaft (BGH a.a.O.).

Besondere Probleme im Zusammenhang mit der Umsetzung der Versorgungssperre treten auf, wenn der mit Wohngeldbeiträgen säumige Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet hat. Unter gewissen Umständen muss der Mieter die von der Gemeinschaft veranlasste Sperre dulden. Gegebenenfalls könnte er eine Sperre aber auch abwenden, indem er einen Teil der geschuldeten Miete direkt an die WEG leistet. Diese Zahlung wird dann mit dem Eigentümer aufgerechnet.

Wichtig ist, dass beim Beschluss der WEG das technische Vorgehen bei der Versorgungssperre vorgegeben ist sowie die Bedingungen nach welcher diese wieder aufgehoben werden soll. Zudem muss der säumige Eigentümer vorher angemahnt worden sein und die Versorgungssperre vor der tatsächlichen Durchführung angedroht werden.

(Dieses Urteil und die Erläuterungen dienen nur zu Ihrer Information. Für das Vorgehen im Einzelfall lassen Sie sich bitte durch einen Rechtsanwalt beraten)

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